Как рассчитать доходность коммерческой недвижимости
Валовая доходность, чистая доходность и срок окупаемости — три формулы и живой пример.
Чтобы оценить коммерческое помещение, достаточно трёх чисел.
Валовая доходность = (годовая аренда / цена покупки) × 100. Просто, но без учёта расходов. Чистая доходность = ((годовая аренда − годовые расходы) / цена покупки) × 100, где расходы включают содержание, налог, страховку, простой и ремонт. Риск простоя в коммерции выше, чем в жилье, поэтому реалистично вычесть примерно одну месячную аренду. Срок окупаемости = цена покупки / годовая чистая аренда.
В Турции для коммерции нормой считаются 12–18 лет. Менее 10 лет — либо необычно хорошая возможность, либо риск, которого вы ещё не заметили.
Пример: помещение 85,78 м², купленное за 6 150 000 TL и сданное за 62 000 TL в месяц, приносит 744 000 TL в год — валовая доходность 12,1 %. После 90 000 TL годовых расходов и месячного резерва на простой чистая аренда составит 592 000 TL, чистая доходность 9,6 %, окупаемость около 10,4 года.
Сравнивайте всегда по чистой доходности: валовая не позволяет поставить рядом два объекта с разной структурой расходов.